【ご相談内容】
私は、マンションの一室を、住宅用として、とあるご夫婦に貸しているのですが、最近、そのご夫婦が、私に無断で学習塾を始めていることが分かりました。“ 部屋で塾を経営する ”という話は聞いておりません！隣や下の階の方達にいろいろと迷惑がかかりますので、契約を解除して、出ていってもらうことは可能でしょうか？
A 様々な事情を見てみないと分からないですね。
おおざっぱで申し訳ないのですが、大家さん(ご相談者)にとってみて、“このご夫婦とは今後やっていけないと思われても仕方がない程度の事情”が必要となってきます。大家さんとご夫婦との信頼関係の問題ですね。
例えば【時間帯】を例に取りましょう。例えば、学習塾の時間帯が、週末土曜の昼間だけの場合と、毎日夕方から午後9時10時までという場合では、大家さんから見た印象が違います。
Q なるほど。「毎日夕方から午後9時10時までやるんだったら、テナント事務所でやりなさい！」といいたくなりますね？
A そう、他に、【生徒さんの数】も。例えば、学習塾似通う生徒さんが数名の場合と、20名30名となると､やっぱり大家さんの印象は違ってくると思います。
Q 生徒さんの数が多くなると、賑やかになるからご近所迷惑になりやすいし、部屋が傷みやすくなるという問題も出てきますね？
そもそもの話なのですが、元々、このご夫婦は住むために借りたんだから、「そこで塾をやること自体がルール違反で出ていけ！」ということにはならないのですか？
A おっしゃるとおり。契約上「直ちに出ていけ！」と言えそうですよね！？
ただ、ルール違反はルール違反だとしても、“どの程度違反しているのか？たわいもない程度なのか、ヒドイくらいなのか？” によっては、必ずしも｢出ていけ！」とは言えないというのが裁判実務なんです。
ルール違反の程度によっては、“大家と賃借人間の信頼関係はまだ失われていないレベルだ。だから、今、この段階で賃借人を追い出すのは酷だ…”という理屈があるんです
言い換えれば、契約書の中には、“ アレした場合、コレした場合には、契約を解除する。出ていきなさい ”という規定が盛り込まれてますが、だからといって、契約書の記載どおりにはいかないこともあるのです。
文責 弁護士 和田拓郎